سمینار دوره ی کارآموزی وکالت دادگستری
موضوع سمینار:
بررسی حقوقی ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول 1403
با تاکید بر قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی 1390
وکیل دادگستری: حامد صادقی اسلامی
شماره پروانه: 74890
اردیبهشت 1404
مقدمه
از دیرباز، خرید و فروش اموال قابل تملک، از جمله املاک، به صورت قرارداد های شفاهی انجام می‌گرفت. با گذشت زمان و افزایش انواع قرارداد ها به ویژه در حوزه ی معاملات ملکی، این شیوه دچار چالش های جدی شد؛ چرا که نقل و انتقال املاک میان ایادی متعدد صورت می گرفت و نبود سند رسمی، موجب بروز اختلافات فراوانی می شد. قراردادهای شفاهی و عدم ثبت رسمی، در کنار عواملی مانند فوت مالک، موجب خدشه در مالکیت و بروز مشکلات حقوقی بسیاری شده و در سال های اخیر نیز مواردی از قبیل کلاهبرداری و فروش مال غیر به وفور مشاهده شده است. از این رو، قانون گذار در سال ۱۳۹۰ با تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، تلاش کرد بخشی از مشکلات را مرتفع سازد. پس از گذشت یک دهه، در سال ۱۴۰۳، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به تصویب رسید تا گامی جدی تر در راستای تثبیت مالکیت ها و حذف معاملات غیر رسمی برداشته شود. در این تحقیق، به بررسی ابعاد مختلف این قانون نوظهور خواهیم پرداخت. مطابق تبصره 2 ماده‌ی ۱۰ این قانون، اراضی و املاک فاقد سند رسمی که دارای سابقه ی ثبتی هستند، مشمول قانون تعیین تکلیف یا سایر قوانین خواهند بود. همچنین در تبصره ی 6 این قانون، الزاماتی در خصوص همکاری مردم، شهرداری، ادارات ثبت و برخی اقدامات تکمیلی مطرح شده است. از جمله: در خصوص املاکی که دارای سند رسمی نیستند، چنانچه طبق نظر مهندس نقشه بردار شهرداری، تخلف ساختمانی رخ داده و منجر به صدور رای اخذ جریمه شده باشد، شهرداری موظف به درج مبلغ جریمه در پایانکار است و اداره ثبت نیز باید سند رسمی (تک برگ) را صادر کند و مبلغ جریمه در آن درج گردد. در نهایت، هنگام انتقال و فروش ملک، این مبلغ از فروشنده اخذ و به حساب شهرداری واریز شده و سازمان ثبت سند صادره را بدون انعکاس مبلف جریمه صادر می نماید.
مفهوم اسناد رسمی و عادی
واژه ی «سند» در لغت به معنای نوشته، مدرک یا هر چیزی که بتوان بر آن اعتماد کرد، آمده است. در ادبیات حقوقی نیز سند دارای تعریفی خاص و کاربردی می باشد. بر اساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، «سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.» از این تعریف چنین بر می آید که برای اینکه نوشته ای عنوان "سند" به خود بگیرد، باید دارای ویژگی هایی چون قابلیت استناد در فرآیند های قضایی و دارا بودن امضا یا اثر سایر تشریفات از سوی تنظیم کنندگان باشد. قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶، اسناد را به دو نوع «رسمی» و «عادی» تقسیم نموده است. در ادامه، ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی شرایط سند رسمی را چنین بیان می دارد: «اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنان و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، سند رسمی محسوب می گردد.» در مقابل، سندی که این شرایط را دارا نباشد، طبق ماده ی 1289 همان قانون، سند «عادی» تلقی می شود.
با توجه به این تعریف، سند رسمی دارای امتیازات ویژه ای از جمله تاریخ و امضای معتبر، قابلیت اجرای مستقیم بدون نیاز به حکم دادگاه (در برخی موارد)، و قدرت اثباتی بالاتر در مقایسه با اسناد عادی می باشد. این در حالی است که اسناد عادی صرفاً بین اشخاصی که آن را امضا کرده اند معتبر است و در صورت بروز اختلاف، قابلیت استناد در محاکم به سهولت اسناد رسمی را ندارد.
پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در سال ۱۴۰۳، بخش قابل توجهی از معاملات ملکی در کشور، از طریق اسناد عادی و غالباً توسط دفاتر مشاورین املاک انجام می گرفت. این روند به دلیل عدم نظارت دقیق و نبود ساز و کار ثبت متمرکز، منجر به بروز مشکلات متعددی از جمله فروش یک ملک به چند نفر، جعل اسناد، و دعاوی پرشمار در محاکم گردیده بود. در راستای رفع این نابسامانی ها و جلوگیری از معاملات غیر رسمی، قانون گذار با تصویب قانون مزبور، نظام منسجم تری برای ثبت و انتقال اموال غیر منقول بنیان نهاد. به موجب این قانون، در صورتی که ملکی دارای سند رسمی (تک برگ سبز رنگ) باشد، مالک آن دیگر نمی تواند ملک خود را از طریق سند عادی واگذار نماید. مطابق مواد ۲ و ۳ این قانون، مالک موظف است صرفاً از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا از طریق مشاورین املاک دارای مجوز کسب معتبر، اقدام به انتقال رسمی ملک در بستر سامانه ی ثبت الکترونیک اسناد نماید. قانون گذار در ماده ۱ این قانون، بر راه اندازی سامانه های الکترونیکی مرتبط با ثبت رسمی تأکید نموده و ماده ۱۰ نیز به بیان نحوه ی تعامل این سامانه ها با سایر مراجع مانند شهرداری و ثبت اسناد و ثبت ادعاهای مردم پرداخته است. نتیجه ی عملی این اصلاحات قانونی، ارتقای شفافیت در فرآیندهای معاملاتی، جلوگیری از تخلفات، و تأمین امنیت حقوقی طرفین قرارداد است.
معرفی اجمالی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
در راستای سیاست های کلی نظام جمهوری اسلامی ایران مبنی بر شفاف سازی، تسهیل نظارت، جلوگیری از
معاملات معارض، تثبیت مالکیت رسمی و مقابله با زمین خواری و دعاوی ملکی متعدد، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در سال 1401 به تصویب رسیده و در سال 1403 به مرحله ی اجرا گذاشته شد.
هدف این قانون، ایجاد شفافیت در مالکیت املاک، کاهش اختلافات ملکی، مقابله با جعل اسناد و تثبیت حقوق مالکانه از طریق ثبت رسمی معاملات و اسناد مربوط به اموال غیر منقول است. این قانون با وضع مقرراتی جامع و نوین، راهکارهایی مشخص برای مقابله با مشکلات تاریخی ناشی از اسناد عادی و معاملات غیررسمی ارائه می دهد. یکی از نوآوری های مهم و کلیدی این قانون، ماده ۱۰ آن است که نقش زیر ساختی در اجرای مؤثر این قانون دارد.
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مطابق ماده ۱۰، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است ظرف مدت یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، «سامانه ای با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی» ایجاد نماید. هدف از راه اندازی این سامانه، ثبت ادعا های مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق نسبت به اموال غیر منقول فاقد سند رسمی است، مشروط بر اینکه این حقوق قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده باشند. الزامات قانونی این ماده به شرح زیر است:
- ثبت ادعا و مستندات در سامانه: اشخاصی که ادعای حقوقی نسبت به اموال غیر منقول فاقد سند رسمی دارند، موظفند حداکثر تا دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، مستندات و ادعاهای خود را در سامانه درج نمایند.
- اقدام برای اخذ سند رسمی: پس از درج ادعا در سامانه، مدعیان باید ظرف دو سال دیگر، نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اقدام قانونی دیگر برای اخذ سند رسمی اقدام و مدارک مربوط را در سامانه بار گذاری کنند.
- ثبت اقدامات و نتایج توسط مراجع قانونی: مراجع قانونی مکلفند اقدامات انجام شده توسط مدعی و نیز نتیجه اقدامات را در سامانه درج نمایند.
- عدم پذیرش ادعا های جدید پس از مهلت مقرر: پس از انقضای مواعد یادشده، ثبت ادعای جدید در سامانه ممکن نیست و ادعا های ثبت نشده در برابر اراضی عمومی، دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت، غیرقابل استماع و استناد خواهد بود.
- استثناء در صورت وقوع تقلب یا جعل: با این حال، شخص مدعی می تواند برای مطالبه قیمت روز ملک، علیه کسانی که عالماً اقدام به جعل، تبانی یا بار گذاری اسناد خلاف واقع کرده اند یا معامله معارض انجام داده اند، اقامه دعوا نماید.
- شرایط درج ادعا ها: درج ادعا در سامانه منوط به ارائه مشخصات ثبتی، نقشه جغرافیایی (UTM) ملک و احراز هویت از طریق سامانه ثنا است.
- وظایف نهادهای دولتی: دستگاه های ذی ربط از جمله وزارت جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن، شهرداری ها و سازمان امور اراضی کشور مکلفند اقدامات لازم برای شناسایی، استعلام و بار گذاری اطلاعات مربوط به املاک واقع در حوزه صلاحیتی خود را انجام دهند.
- ضمانت اجرا: اشخاصی که با علم به عدم استحقاق، اسناد عادی در سامانه بار گذاری کنند، مشمول جریمه نقدی و مجازات های کیفری می شوند.
اهمیت راهبردی ماده ۱۰:
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به عنوان قلب تپنده قانون جدید، چارچوب اجرایی جامعی برای ساماندهی اسناد غیر رسمی ارائه می دهد و با تعیین تکلیف وضعیت حقوقی املاک فاقد سند رسمی، راه را برای تثبیت مالکیت رسمی و جلوگیری از سوء استفاده های حقوقی هموار می کند. این ماده در واقع نقطه اتصال بین نظام ثبت رسمی و ادعا های عرفی و قراردادی سابق است.
با راه اندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» و اجرای دقیق این ماده، بسیاری از دعاوی مطروحه در محاکم کاهش یافته، بستر معاملات سالم و شفاف فراهم می شود و از تضییع حقوق مالکین واقعی جلوگیری خواهد شد.
تحلیل ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
1. وظایف و ساختار سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
ماده ۱۰ قانون الزام، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف به ایجاد «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» در مدت حداکثر یک سال از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون کرده است. ساختار این سامانه باید به نحوی طراحی شود که امکان ثبت، بررسی، پیگیری و تأیید یا رد ادعا های مالکیت و حقوق مرتبط با اموال غیر منقول (نظیر حق انتفاع، ارتفاق، منافع بیش از دو سال و مالکیت عین) را فراهم آورد.
وظایف اصلی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی به شرح زیر است:
- دریافت و ثبت ادعاهای حقوقی اشخاص نسبت به املاک فاقد سند رسمی
- بار گذاری مستندات مالکیت (قول نامه، گواهی تصرف، استشهادیه و...)
- ثبت موقعیت جغرافیایی ملک با نقشه UTM
- احراز هویت اشخاص از طریق سامانه ثنا
- ثبت اقدامات بعدی اشخاص (مانند طرح دعوی، دریافت سند رسمی و...)
- اتصال به مراجع قضایی و ثبتی جهت ثبت نتایج اقدامات
- بایگانی سوابق ادعاها و اقدامات به صورت الکترونیکی و امن
۲. ارتباط سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با سامانه ثبت الکترونیک اسناد
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، به عنوان یک پیش سامانه ثبت رسمی، مکمل سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. این سامانه نقشی پیشینی دارد؛ به این معنا که ابتدا ادعای مالکیت یا سایر حقوق غیررسمی در آن ثبت می شود، سپس در صورت تأیید، فرآیند رسمی سازی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام می پذیرد.
نقاط اتصال این دو سامانه عبارت اند از:
- اشتراک اطلاعات هویتی و مکانی: اطلاعات مالک، ملک و موقعیت آن باید در هر دو سامانه همگام و یکپارچه باشد.
- پیگیری فرآیند انتقال سند: پس از تأیید نهایی ادعا در سامانه ساماندهی، سند رسمی می تواند در سامانه ثبت الکترونیک صادر گردد.
- ممانعت از معاملات معارض: هر معامله جدید در سامانه ثبت الکترونیک باید با سوابق سامانه ساماندهی کنترل شود تا از انتقال به افراد فاقد صلاحیت جلوگیری شود.
- ایجاد بانک اطلاعات حقوقی ملک: ترکیب اطلاعات این دو سامانه باعث تشکیل یک پروفایل کامل حقوقی برای هر ملک خواهد شد.
3. اثر حقوقی راه اندازی این سامانه در اعتبار معاملات
راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی دارای آثار حقوقی بسیار مهمی در نظام معاملات املاک کشور است:
الف) محدود شدن اعتبار اسناد عادی و معاملات غیر رسمی
پس از پایان مواعد قانونی تعیین شده در ماده ۱۰ (مجموعاً چهار سال)، اسناد عادی که در سامانه ثبت نشده اند، فاقد ارزش اثباتی در برابر اشخاص ثالث با حسن نیت، دولت و اراضی ملی خواهند بود. این به معنای سقوط اعتبار حقوقی معاملات عادی ثبت نشده است.
ب) الزام به اقدام فعالانه از سوی مدعیان مالکیت
مدعیان مکلف اند ادعای خود را ثبت و پیگیری کنند، در غیر این صورت حق استناد به مالکیت یا حقوق مشابه را از دست می دهند.
ج) پیش شرط قانونی برای اقامه دعوی در مراجع قضایی
ثبت در سامانه ساماندهی می تواند به عنوان پیش نیاز اقامه دعوی در دادگاه تلقی شود؛ چرا که بدون ثبت، ادعا قابل استماع نیست.
د) تثبیت حقوق مالکانه رسمی
با اجرای کامل سامانه، تنها اسناد ثبت شده و رسمی، مرجع تشخیص و اثبات مالکیت خواهد بود. این امر موجب شفافیت، امنیت حقوقی و کاهش دعاوی ملکی خواهد شد.
تحلیل تطبیقی ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت با قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی فاقد سند رسمی
یکی از چالش های اساسی نظام حقوقی ایران در حوزه املاک، وجود حجم انبوهی از اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی است که موجب بروز دعاوی متعدد، معاملات معارض و اخلال در نظام مالکیت رسمی شده است. قانون گذار در پاسخ به این وضعیت، ابتدا در سال ۱۳۹۰ قانون «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» را به تصویب رساند و سپس با رویکردی نوین و جامع تر، در سال ۱۴۰۳ ماده ۱۰ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول » را تدوین نمود. در این ادامه، تطبیق این دو قانون با تمرکز بر رویکرد ها، ساختار اجرایی، ضمانت اجرا و نوآوری ها مورد بررسی قرار می گیرد.
1. تفاوت در هدف گذاری و فلسفه تقنینی
قانون تعیین تکلیف مصوب ۱۳۹۰، با هدف احقاق حقوق متصرفین و تسهیل صدور سند مالکیت برای املاک فاقد سند رسمی، تمرکز خود را بر حل و فصل وضعیت های موجود گذاشته بود. در مقابل، ماده ۱۰ قانون الزام مصوب ۱۴۰۳، علاوه بر پوشش اهداف مذکور، بر تثبیت، شفاف سازی و مستند سازی الکترونیک مالکیت ها تأکید دارد. این ماده با تکیه بر سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، به دنبال ایجاد یک زنجیره شفاف، ثبت پذیر و قابل اتکا از ادعاهای مالکیت و معاملات غیررسمی است.
۲. فرآیند ثبت ادعا و ساختار اجرایی
در قانون تعیین تکلیف، فرآیند ثبت ادعا و اخذ سند رسمی از طریق مراجعه به هیأت های ویژه موضوع قانون صورت می پذیرد و بررسی اسناد عادی، احکام دادگاه ها و سایر مدارک توسط این هیأت ها انجام می شود. در ماده ۱۰ قانون الزام، کلیه اشخاصی که نسبت به اموال غیر منقول دارای سند رسمی نیستند، مکلف اند ظرف دو سال از لازم الاجراء شدن قانون، ادعای خود را در سامانه ثبت کرده و مدارک را بار گذاری نمایند. سپس، ظرف دو سال از زمان ثبت، باید اقدام قانونی لازم (نظیر اقامه دعوا یا درخواست تنظیم سند رسمی) را انجام دهند. بدین ترتیب، ماده مذکور دارای ساختاری مرحله بندی شده، الکترونیکی و شفاف در اجرای فرآیند ثبت مالکیت است.
3. ضمانت اجرا و آثار حقوقی اهمال
از نکات تمایز جدی بین دو قانون، ضمانت اجرای قوی ماده ۱۰ قانون الزام است. در حالی که قانون تعیین تکلیف ضمانت اجرای موثری برای عدم اقدام در نظر نگرفته است، ماده ۱۰ تصریح می نماید که پس از اتمام مهلت های قانونی، ادعای مالکیت اشخاص علیه دولت و اشخاص ثالث فاقد سند رسمی قابل استماع نبوده و صرفاً در صورت اثبات سوء نیت، امکان مطالبه قیمت روز وجود خواهد داشت. این امر به طور مؤثر از طرح دعاوی بی مبنای آتی جلوگیری می کند.
۴. محوریت سامانه الکترونیکی
یکی از تفاوت های بنیادین دو قانون، محوریت سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در ماده ۱۰ قانون الزام است. این سامانه به عنوان بستر ثبت ادعا، پیگیری حقوقی، ثبت اقدامات مراجع قانونی و حتی اعمال آرای قضایی عمل می کند. در حالی که قانون تعیین تکلیف فاقد چنین ساختاری بوده و فرآیند رسیدگی و ثبت کاملاً سنتی انجام می پذیرفت. این تحول موجب افزایش شفافیت، تسهیل نظارت عمومی، و کاهش فساد و جعل در حوزه مالکیت شده است.
۵. تعامل نهادی و پوشش گسترده موضوعات
ماده ۱۰ قانون الزام دارای رویکردی تعاملی با دستگاه های مختلف اجرایی از جمله وزارت جهاد کشاورزی، وزارت راه و شهر سازی، شهرداری ها، بنیاد مسکن، سازمان ثبت و منابع طبیعی است. دستگاه های مذکور موظفند اطلاعات خود را در سامانه بار گذاری کرده و همکاری کامل با مرجع ثبت داشته باشند. همچنین، با پیش بینی ۱۱ تبصره مفصل، دامنه موضوعی ماده ۱۰ بسیار گسترده تر از قانون تعیین تکلیف است و موضوعاتی نظیر افراز و تفکیک اراضی، صدور اسناد مشاعی، نحوه ثبت ادعا در روستاها، نحوه برخورد با آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ و اسناد جعلی را نیز در بر می گیرد.
۶. پیامدهای حقوقی برای اشخاص ثالث و دولت
در ماده ۱۰، چنانچه شخص ثالثی با حسن نیت اقدام به خرید ملکی با سند رسمی کند و شخصی که سابقاً مدعی مالکیت بوده، ادعای خود را به ثبت نرسانده باشد، نه تنها ادعای وی علیه خریدار قابل استماع نیست، بلکه صرفاً می تواند در صورت اثبات سوء نیت خریدار، قیمت روز ملک را مطالبه کند. این ضمانت اجرا عملاً باعث تثبیت مالکیت رسمی و جلوگیری از معاملات معارض می گردد.
مقایسه ماده ۱۰ قانون الزام با قانون تعیین تکلیف مصوب ۱۳۹۰ نشان دهنده حرکت قانون گذار از رویکرد سنتی به رویکردی نوین، جامع، و شفاف در حوزه ثبت مالکیت املاک است. در حالی که قانون تعیین تکلیف صرفاً به حل وضعیت های خاص املاک فاقد سند محدود بود، ماده ۱۰ با ایجاد سامانه ای فراگیر، تعیین مهلت های قانونی، پیش بینی ضمانت اجراهای دقیق و تعامل با دستگاه های اجرایی، گامی بلند در راستای تحقق حکمرانی املاک برداشته است.
چالش های اجرای همزمان ماده ۱۰ قانون الزام با قانون تعیین تکلیف
1. تداخل صلاحیت مراجع رسیدگی کننده: قانون تعیین تکلیف، صلاحیت رسیدگی را به «هیأت های موضوع ماده یک» محول کرده است. در مقابل، ماده ۱۰ قانون الزام، اشخاص را مکلف به اقامه دعوا یا مراجعه به مراجع رسمی برای تثبیت مالکیت می نماید، بدون تعیین دقیق مرجع ذی صلاح. در نتیجه، این دوگانگی می تواند موجب سردرگمی شهروندان و حتی صدور تصمیمات متناقض از مراجع مختلف شود.
۲. همپوشانی و تعارض زمانی: در حالی که قانون تعیین تکلیف، محدودیت زمانی مشخصی برای طرح درخواست تعیین وضعیت ثبتی قائل نیست، ماده ۱۰ قانون الزام، برای ثبت ادعا دو مهلت صریح و الزام آور (ثبت در سامانه ظرف ۲ سال و اقدام قضایی ظرف ۲ سال پس از آن) در نظر گرفته است. اجرای هم زمان این دو قانون ممکن است باعث ایجاد تعارض گردد؛ به نحوی که فردی با تکیه بر قانون تعیین تکلیف، در خارج از مهلت ۴ ساله اقدام نماید اما با استناد به ماده ۱۰، دعوای وی قابل استماع نباشد.
۳. تفاوت در مبنای شناسایی مالکیت: در قانون تعیین تکلیف، تأکید بر بررسی اسناد عادی، پرداخت ثمن، تصرف و سابقه تصرف است. در مقابل، ماده ۱۰ تمرکز را بر ثبت ادعا در سامانه و مستند سازی الکترونیکی گذاشته است و صرف تصرف را کافی نمی داند. این تفاوت مبنایی در رویکرد تشخیص مالکیت، می تواند در روند رسیدگی به یک ملک، موجب تضاد در نتیجه گیری مراجع مختلف شود.
۴. تفاوت در ضمانت اجرا: در قانون تعیین تکلیف، ضمانت اجرایی مشخصی برای عدم ثبت درخواست یا عدم پیگیری مالک پیش بینی نشده است. اما در ماده ۱۰، عدم ثبت در سامانه یا عدم اقدام قانونی، صریحاً موجب عدم استماع دعوا خواهد شد. این اختلاف در سطح الزام آوری ممکن است منجر به نقض حقوق کسب شده متصرفینی شود که صرفاً بر اساس قانون تعیین تکلیف اقدام کرده اند.
۵. فقدان هماهنگی سامانه ای و اطلاعاتی: قانون جدید الزام، مبتنی بر سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است، در حالی که فرآیند رسیدگی در قانون تعیین تکلیف غالبا به صورت دستی و سنتی انجام می شود. این ناهماهنگی در بستر فناوری و سامانه ای، می تواند موجب دوباره کاری، تکرار ثبت اطلاعات، و ناهماهنگی نهادها در تبادل داده گردد.
۶. احتمال ایجاد حقوق متعارض برای اشخاص ثالث: ممکن است فردی با ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده ۱۰، موفق به دریافت سند نشود، اما شخص دیگری با استناد به قانون تعیین تکلیف و مراجعه به هیأت، رأی مثبت دریافت کرده و سند رسمی بگیرد. در چنین حالتی، حقوق متعارض برای اشخاص مختلف نسبت به یک ملک واحد ایجاد می شود که می تواند زمینه ساز دعاوی متعدد و پیچیده در محاکم شود.
7. عدم صراحت در نسخ یا اولویت تقنینی: هیچ یک از دو قانون تصریح نکرده اند که بر دیگری اولویت دارد یا آن را نسخ می کند. این ابهام، هم برای مراجع قضایی و اداری و هم برای مردم، موجب تعارض در اجرا و تفسیر قوانین خواهد شد. تا زمان تفسیر رسمی یا اصلاح قانون، این تعارض همچنان پابرجا می ماند.
اجرای هم زمان قانون تعیین تکلیف (۱۳۹۰) و ماده ۱۰ قانون الزام (۱۴۰۳) بدون تعیین مرز روشن، زمینه ساز تعارضات اجرایی و حقوقی است. برای رفع این چالش ها پیشنهاد می شود:
- تدوین آیین نامه واحد یا شیوه نامه هماهنگ کننده میان دو قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
- تفسیر رسمی شورای نگهبان یا مجلس برای تعیین قلمرو هریک از قوانین؛
- ادغام یا اصلاح قانونی به منظور یکپارچه سازی نظام ثبت و ساماندهی مالکیت های فاقد سند رسمی.
نتیجه گیری تحلیلی درباره ماده ۱۰ قانون الزام و قانون تعیین تکلیف
در تحلیل تطبیقی این دو مقرره، می توان گفت که هر دو قانون با هدف سامان دهی وضعیت مالکیت املاک فاقد سند رسمی و تقویت نظام ثبت رسمی اموال غیر منقول وضع شده اند، اما با دو رویکرد متفاوت و در بستر های زمانی و حقوقی متمایز:
قانون تعیین تکلیف (۱۳۹۰) پاسخی به انباشت تاریخی معاملات عادی و گستره تصرفات غیر رسمی در بسیاری از نقاط کشور است. این قانون، با تشکیل هیأت های موضوع ماده یک، امکان صدور سند رسمی را بر اساس تصرف و دلایل عرفی و عادی فراهم کرد تا خلأ اسناد رسمی برطرف شود. در مقابل، ماده ۱۰ قانون الزام (۱۴۰۳) بخشی از سیاست کلان در جهت شفاف سازی معاملات، کاهش دعاوی مالکیت، حذف معاملات عادی، و الکترونیکی سازی فرآیند ثبت املاک است. این ماده، کلیه ادعاهای ناشی از اسناد عادی را منوط به ثبت در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی کرده و از پذیرش آن ها در مراجع قضایی، ثبتی و دولتی منع می کند. این دو قانون، اگرچه با هدف مشترک تثبیت مالکیت مشروع و رسمی سازی روابط اموال غیر منقول تدوین شده اند، اما اجرای هم زمان آن ها با چالش هایی مواجه خواهد شد. این وضعیت دوگانه، به ویژه در مناطق روستایی و با سابقه طولانی معاملات عادی، می تواند موجب سردرگمی شهروندان، صدور آراء متعارض از مراجع قضایی و تضعیف امنیت حقوقی شود.
پیشنهادهای راهبردی برای رفع تعارض و ارتقاء نظام ثبت
- تبیین رابطه میان دو قانون از سوی مراجع تقنینی یا نظارتی: لازم است مجلس شورای اسلامی یا شورای نگهبان نسبت به تعیین نوع رابطه میان ماده ۱۰ قانون الزام و قانون تعیین تکلیف (اعم از نسخ ضمنی، تخصیص یا تفکیک حوزه موضوعی) اقدام کند تا مرجع اجرایی دچار سردرگمی نشود.
- اصلاح یا الحاق مواد تکمیلی به قانون تعیین تکلیف: قانون تعیین تکلیف می تواند با الزام به ثبت اولیه ادعا در سامانه ساماندهی، خود را با ماده ۱۰ قانون الزام تطبیق دهد. به این ترتیب، افراد برای رسیدگی در هیأت ها ناگزیر از طی مسیر ثبت اولیه می شوند.
- تهیه آیین نامه های اجرایی مشترک توسط دولت و قوه قضائیه: به منظور وحدت رویه، آیین نامه ای مشترک تهیه شود که نحوه اقدام، تقدم مراجع، و مراحل رسیدگی را با رویکرد جامع و یکپارچه مشخص نماید.
- ایجاد وحدت رویه قضایی توسط دیوان عالی کشور: در صورت بروز اختلاف در آراء مراجع قضایی در اعمال هم زمان این دو قانون، صدور رأی وحدت رویه می تواند نقش مؤثری در انسجام رویه عملی و قضایی ایفا کند.
- آموزش تخصصی برای مأموران ثبت، دفاتر اسناد رسمی و قضات: اجرای صحیح قوانین مستلزم آگاهی دقیق از حدود و ثغور آن هاست. تهیه دستورالعمل های آموزشی و برگزاری دوره های تخصصی در این زمینه ضروری است.
- اطلاع رسانی عمومی به مردم، به ویژه در مناطق فاقد سند رسمی: شفاف سازی وظایف و مراحل ثبت رسمی برای شهروندان، از بروز دعاوی و سوءاستفاده سودجویان جلوگیری می کند.
اجرای هم زمان ماده ۱۰ قانون الزام و قانون تعیین تکلیف در شرایط فعلی، بدون ایجاد نظام نامه اجرایی منسجم، می تواند منجر به بی نظمی حقوقی، افزایش حجم دعاوی، تضییع حقوق اشخاص و تزلزل در تثبیت مالکیت رسمی گردد. ایجاد سازوکارهای هماهنگ، شفاف و مرحله مند برای پیوند میان سامانه ثبت الکترونیکی اموال غیر رسمی و فرایند رسیدگی در هیأت های قانون تعیین تکلیف، تنها راهکار مؤثر برای تحقق اهداف هر دو قانون، حفظ حقوق مالکانه مردم و ارتقاء کارآمدی نظام ثبت اسناد کشور خواهد بود.
